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樓市翻盤?國家一錘打破房價“永漲”幻想

2019年08月28日11:10   來源:房天下

  房地產為何能霸占熱門行業榜首幾十年不變?究其根本原因還是它的造富能力無可匹敵。過去二十年房地產總體來說都是大牛市,它用現實給所有人上了生動的一課——敢于借貸買房者,都坐上了這部上行的電梯,資產驟增,階級躍遷,甚至財富自由;憑借投資炒作房產屌絲逆襲成為千萬富翁者,不計其數。那些猶猶豫豫沒買房者,只有羨慕嫉妒的份,城市發展的紅利,房價上漲帶來的財富效應,他們體會不到。

  正如大佬潘石屹所言,過去20年,房地產在國人心中奠定了“神一般”的地位,無人能撼動。無數購房者用親身驗證了一個顛撲不破的真理:投資樓市是真賺錢!所以無數后來者,爭先恐后不顧一切往里沖,試圖復制前輩們的成功。而國人對房子產權宗教般的狂熱是高房價的根本原因。

  平心而論,過去這些年房地產的確成為了很多人致富的不二法寶,這是經濟發展的需要,無可厚非,但我們就因此斷定未來這種投資炒作樓市的邏輯依然可以沿用,恐怕就大錯特錯了,任何事物的發展都會因時而異,任何基本面的改變都會影響最終結果。尤其像中國樓市,又是十足的政策市場——利好降臨,樓市會像打了雞血一樣直竄云霄;一頓重拳出擊,市場又會頓時偃旗息鼓。

  時至今日,我依然能看到很多專家在瘋狂鼓吹房價會“永漲”,在他們眼里,投資炒房會一直穩賺不賠。北師大董教授曾放狂言稱,只有房地產才能救中國,買房就是愛國,房地產的支柱地位是無可取代的,唯有買房投資才是最好最安全的積累財富的方式,那些只租房不買房的人,才是真房奴;地產大咖吳建斌更堅定認為,中國目前需要進城人數大概是3.5億人次,每年進城人數大約3000萬—4000萬人次。不論中國人走到哪里,有房子才有家的概念不會改變。中國許多地方還需要房子,這就是房地產商的機會,也是投資客的機遇;國家小城鎮專家李鐵也直言不諱,中國房地產下半場剛剛開啟,未來10-15年房價都不會下跌,只會緩慢上漲,所以有錢還是應該多買房,放心買房……

  每每看到這些慷慨激昂的洗腦文字,內心總有絲絲不安。事實真的如專家所言嗎?我們真的有理由繼續相信房地產能一直繁榮下去,成為更多人創富的最佳路徑嗎?

  有學者憤慨痛斥,樓市還能狂熱多久?看看現在年輕人被高房價逼成什么樣了,為了一套房子,一家人省吃儉用,掏空所有積蓄不說,還背負一身巨債,一人買房的確是全家光榮了,但是全家也跟著受累了,換來城市里的一套鋼筋混泥土的牢籠,真的有那么幸福嗎?以房地產的極端發展換來經濟短暫繁榮,犧牲一代人的幸福,掏空幾代人的錢包,這樣的發展意義何在?一個誕生之初是解決億萬民眾居住民生問題的產業,如今演變成了少數人追求財富的投機炒作的戰場,這是房地產發展的倒退,更是億萬剛需的悲哀。

  去年,中國有四家地產公司入選世界500強榜單,有人說這是中國之驕傲,但在每一個懂經濟的人看來,這都不值得歡欣鼓舞,一個國家一旦被貼上“地產強國”的標簽,實在是一種恥辱。每一個發達國家,都用鐵的事實證明,國家真正的崛起強大,根本不是靠房地產發展起來的,實體經濟和高科技產業的強盛才是真實力。房地產充其量只是國人自嗨的有毒“鴉片”。靠地產拉動經濟發展,無異于飲鴆止渴。

  長期關注我的讀者都知道,我并非無腦看空,我只是把看到的事實用簡單易懂的語言表達出來,旨在給后來者一個參考。當下的種種信號,都讓我對房地產有重新審視的沖動,就目前樓市發生的一切來看,我不認為未來短期樓市還能炒作還有利可圖。相反,樓市正在進行的一切,都讓我感覺大變天在即——開發商和炒房客都在被重拳掄砸,能否安全逃過此劫都難說。有閑錢有余力的跟風者,三五年內個人都不建議踏足地產圈:

  首先,國家發出最強音:不再將房地產作為短期刺激經濟的手段。

  短短17個字,可謂是一錘定音,既表明了國家立場;又打臉了持有“必須靠房地產拉動經濟”觀點的專家的臉;更給市場和億萬剛需購房者打了一劑鎮定劑——房地產不會盲目擴張發展,房價更不會“永漲”,未來以穩為主。

  經濟發展不能再過度依賴房地產,其實并非首次提及。黨媒經濟日報曾經說得很明確,短期內,房地產市場能夠帶動經濟增長,但這種增長是規模擴張的增長,是量的增長,是抑制新動能、新產業的增長,是累積結構性矛盾的增長,長期必然不可持續。尋求高質量發展的中國經濟,絕不能再重走老路;

  經濟學家巴曙松也一針見血指出過,當下房地產經濟存在的弊端。他十幾天前在博鰲論壇上直言,“房地產這么多年高速的成長,大家關心的指標就是銷售額,去年賣了15萬億的房子,現在搞得國家很擔心,從社科院報告可以看出,房地產嚴重擠壓了社會資源,整個社會資源都投到房地產去了,哪還有錢去投其他產業,搞創新轉型。”言外之意,經濟發展不能再依賴于房地產了,抑制資金過度流向房地產,給其它產業留生命通道,才是發展的正道。

  曹德旺說,房地產不能再被高高捧起了,國家發展靠實體和高科技產業;馬云昨天最新演講也提到了,國家要依靠實體經濟,實體經濟是指先進的制造業加現代服務業,未來的制造業將不會是就業的主導,未來的現代服務業會是就業的主導,現代服務業的精髓是金融的發展。

  房地產被按下暫停鍵,但不至于一錘打死,因為我國處于經濟和產業轉型的關鍵時期,對于房地產的依賴在減弱但需要慢慢來。

  其次,地產開發商迎來最艱難時期,全國促銷降價大潮開啟。

  地產商的苦日子來了,這在業內也達成了共識:禹洲地產執行總裁許珂近日表示,為了降成本,禹洲自建渠道,自銷占了總銷售的一半以上,人力部門將人均產出作為重要指標,限崗限標。他還爆料稱,“整個行業都在勒緊褲腰帶”;融創孫宏斌則更為悲觀,“現在房企的負債率就是最高,以后要么下降要么就死了,所以根本不用擔心負債率。下半年按照這個政策,融資端嚴控常態化,銷售端也會有很大影響,商品房去化形勢還是比較嚴峻的。”簡短兩句話,道出了所有開發商心里的痛。

  開發商缺錢降價促銷賣房確實已經開始了,且較往年有所提前。短短半個月不到,全國已經有十幾個城市開始出現開發商以降價促銷的方式走量賣房回款了:廣州最扎眼,降價幅度也最大,都登上全網頭條了,番禺和增城的兩大樓盤,降價幅度高達20%,這在16、17年房地產熱火烹油時期是不敢奢求的,現如今不僅成為了現實,而且是多地一起上演;天津也不落下風,據悉靜海團泊新城郊區的超級大盤也撐不住開始降價甩賣了,且力度遠超廣州番禺,價格從一萬直接擼到六千多,直降1/3,離腰斬已經不遠了。

  值得一提的是,恒大今年不僅提前了降價促銷賣房的節點,而且力度較以往更狠更大,據悉最低可以做到6折買房,去年最低折扣還是7.4折。

  眾所周知,金九銀十是傳統的開發商營銷節點,但今年真正的促銷期還沒到,開發商就扎堆降價賣房,缺錢程度可見一斑,事實上據業內人士爆料,有上百家地產商已經捉襟見肘了,資金鏈處在斷裂的邊緣,不降價賣房已經別無他法了。

  再者,政策加碼,后市預期不足,房價或將進入下跌通道。

  經濟學家朱海斌說,從2020年以后,房地產就會進入下行周期,因為最大的兩塊投資沒了——房企拿地增速和建安投資;

  國家統計局原局長邱曉華也對下半年房地產市場進行了預測,他明確表示:從政策面預期來看,下半年的市場可能會有所下滑,地產投資的速度也會放緩;

  融創孫宏斌也直言不諱,下半年商品房銷售會受到很大影響。首先,老百姓的預期會比較平穩,不太認為房價會漲;其次,三四五線城市,這兩年價格漲幅較快、供應量大,需求不如一二線城市。

  事實上,7月的統計數據顯示,已經有超過20個城市二手房已經進入跌跌不休狀態了,這在近年來是不多見的。這些房價下降的城市中,既有北京等一線城市,也有天津、青島、武漢、長沙、濟南等熱點城市,還有不少是省會城市。

  風起于青萍之末,浪成于微瀾之間。

  樓市醞釀巨變并非無處可察,細心精明者或許早就看出了其中端倪,國家重新定位房地產,收緊開發商融資,限制死炒房投資客的渠道,歸根結底是要把樓市徹底鎖死,以達到穩定之目的。房子不值錢,擁有流動性才值錢,但是流動性徹底被鎖死之后,房子還能投資炒作嗎?精明的炒房客和地產大佬,早就看清了現實,他們急匆匆不擇手段的降價賣房,目標只有一個——撤離,早早落袋為安,不賺最后一個銅板,遠離是非之地,運籌帷幄之中,決勝千里之外。

  開發商降價促銷,炒房客急于拋售房產,是否意味著剛需買房不再難了呢?

  在我看來,確實如此。雖然近期的政策都不至于使得房價有多少幅度的下跌,但是卻產生了比房價下跌嚴重百倍的影響。炒房投機客被圍剿剔除出局,就意味著市場得到凈化,逐漸回歸理性,沒有炒房客的攪局,多多少少是有利于剛需購房的;而開發商頻頻遭遇重創,尤其是融資受限,注定是要靠降價賣房來解決燃眉之急,毫無疑問對剛需選房購房都是直接讓利。

  未來調控將更加頻繁且持久,三五年內大概率看不到調控徹底退出了,以此來保持樓市健康穩定發展。還有專家透露,長效機制建成完善之前,調控恐怕都不會撤出,樓市冰封上鎖的期限或許比很多人想象的要久。還盲目堅信房價“永漲”,癡迷于投資炒作樓市一夜暴富,未來會非常被動,被套三五年,或被市場教訓的劇情都會接連上演。

  認清大勢很重要,尤其是一些跟風的投資客,切莫再被一群不入流的專家的洗腦文案蒙蔽了心智。俗話說得好,貪欲是一切罪惡之源。無論到什么時候,買房自住都無可厚非,但是妄想靠炒作樓市一招致勝一勞永逸,沒有危機意識,沒有大局觀念,都注定不會有好下場。

  我還是那句話,房地產過去的確是國民經濟發展的重要支柱,但是他的階段性任務已經凸顯且完成了,現在是高調退出的時候,畢竟解決好房地產市場存在的各種問題,于國于民都構成利好。

  但有一點需要澄清,房地產大勢已去,并不是說全國房價會迎來普降,因為房地產調控的最終目的是實行房地產業穩定、健康發展,并不是說讓這個行業從此一蹶不振。人口有顯著增量的市場,未來需求還是很大的,調控再怎么加碼也只是壓制需求,但需求沒有消失,對這些城市而言,房價還有上漲的趨勢。但同時我們也要看到,其它一些人口流失大,產業空心的城市,房地產的投資價值也在逐漸消逝,這些地區的房子未來只會剩下居住功能,多余的房子一文不值,甚至是賣的“白菜價”也不稀奇。

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作者:樓市奇說

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